چکیده:

هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد.  نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد 182 کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن  و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود  آن ارتباط وجود

 

دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.

 

کلیدواژه ها:

 

 قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،

 

 فهرست مطالب

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

فصل اول 1

مقدمه: 2

بیان مساله: 3

اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: 3

اهداف تحقیق: 5

اهداف فرعی: 5

هدف کاربردی: 5

سوالات تحقیق: 6

فرضیه های تحقیق: 6

فصل دوم 7

مقدمه: 8

قیمت مسکن و اهمیت آن: 8

تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ 9

اهداف قیمت گذاری: 9

عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک 11

مراحل قیمت‌گذاری ملک 12

ابزارهای سنجش قیمت مسکن: 14

3- عوامل موثر بر بازار مسکن 18

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 19

6-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا» 27

6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» 29

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: 36

نقش تسهیلات بانکی: 36

تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن 38

تغییرات قیمت نهاده های تولید 39

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها 39

تردید نسبت به آینده نرخ ارز 40

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره 40

آشنایی با شهرستان بندرعباس: 41

1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس 42

1-1 تحولات کالبدی  شهر بندرعباس 42

2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس 46

3-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس 46

4-1-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس 48

بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های كشور طی سال‌های 85-1375 52

5-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 54

6-1 پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 56

7-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس 57

8-1-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

9-1-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان 59

10-1 پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی 59

2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس 62

1-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسكن 63

2-2 پراكندگی قیمت املاك مسكونی در شهر بندرعباس 63

3-2  شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس 64

4-2  جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسكان كم‌درآمدها در شهر بندرعباس 72

1-4-2 جمع‌بندی نگرش‌های سطح كلان و میانی 72

 

2-4-2 جمع‌بندی سطح خرد 74

سوابق و پیشینه تحقیق: 76

مدل پیشنهادی تحقیق: 81

فصل سوم 82

مقدمه: 83

روش و نوع تحقیق: 84

روش گردآوری اطلاعات: 84

ابزار گرداوری اطلاعات : 84

روش تجزیه و تحلیل داده ها: 85

فصل چهارم 86

مقدمه: 87

الف) توصیف داده ها : 87

آزمون فرضیه های تحقیق 95

آزمون فرصیه2: 97

آزمون فرصیه3: 99

آزمون فرصیه4: 101

آزمون فرصیه5 : 103

فصل پنجم 106

مقدمه: 107

5-1- تبیین نتایج تحقیق: 107

5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: 110

5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: 111

5-2-2 پیشنهادات محقق: 111

5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: 116

5-5-مشکلات تحقیق: 117

نتیجه گیری : 118

منابع فارسی: 119

منابع لاتین: 125

 

 

 

فهرست جداول

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس 46

جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس 48

جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362 49

جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 53

جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های 85-1375 55

جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های 85-1375 57

جدول شماره 7 : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385 57

جدول شماره 8 : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

جدول شماره 9 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست 60

جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 61

جدول شماره 11: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری 62

جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385 64

جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 67

جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند 68

جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس 88

جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت 88

جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس 90

جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن 91

جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) 92

جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن 93

جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط  به متغیرهای تحقیق 94

جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی 95

جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس 96

جدول شماره4-10:ضرایب 96

جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی 97

جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس 98

جدول شماره4-13:ضرایب 98

جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی 99

جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس 100

جدول شماره4-16:ضرایب 100

جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی 101

جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس 102

جدول شماره4-19:ضرایب 102

جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی 103

جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس 104

جدول شماره4-22:ضرایب 104

جدول 4-23 : خلاصه  نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق 105

 

 

فهرست اشکال

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

شکل 2- نقشه بندرعباس 45

نقشه بندرعباس 54

نقشه بندرعباس 55

جدول شماره 13 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست 66

 

فهرست نمودار

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی 20

نمودار شماره 4-1: گروه های سنی پاسخگو 89

نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان 90

نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان 91

نمودار شماره 4-4 :  میزان درامد شرکت کنندگان 92

نمودار شماره 4-5 :  میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن 93

 

فصل اول

 

کلیات تحقیق

 

مقدمه:

 

مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.

 

انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده