مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه ریزان این بخش نتوانسته اند مدل های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند.
عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه های عمرانی، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی
ساکنان منطقه شده که عموما این هزینه ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می شود. مدل مفهومی مناسبی که
می توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی “دوباره تنظیم زمین” است.
قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت های شهری خود استفاده می کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده اند. براساس روش فوق دولت می تواند به باز تولید زمین مورد نیاز
| دانلود متن کامل پایان نامه در سایت fumi.ir |
خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد. (سعیدی ، ۱۳۹۰)
عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن:
شوک تولید ناخالص داخلی
انتظار می رود که افزایش نرخ رشد درآمد ملی در طول زمان به افزایش قیمت مسکن منجر شود. یک تشابه گسترده در این امر بین کشورهای مختلف وجود دارد. تخمین های نقطه ای نشان می دهد که
افزایش در رشد تولید ناخالص داخلی (حتی با وجودی که در همان حال نرخ های بهره حقیقی نیز افزایش می یابد) یک تاثیر پایدار و مثبت بر قیمت های مسکن دارد. یک افزایش یک درصدی در نرخ
رشد تولید ناخالص داخلی پس از سه سال با یک افزایش ۱ تا ۴ درصدی در قیمت مسکن همراه می شود
نقش تسهیلات بانکی:
دربسیاریازکشورهای دنیا،سیاست اعطای وام مسکن بصورت گسترده برای طبقه میانی و ثروتمند جامعه توسط نظام بانکی باتمایل فراوان اجرا میشود.در چنین کشورهایی بین۵۰تا ۹۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، توسط تسهیلات بانکی با اقساط بلندمدت تامین مالی میشود.
در ایران تا قبل از سال ۸۶ بانکها براساس نظر هیئت مدیره خود و بر اساس نظام تصمیم گیریهای داخلی خود نسبت به اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن اقدام میکردند. همچنین بانکهای دولتی بخصوص بانک مسکن اعطا تسهیلات خاص و مد نظر دولت را در این حوزه برعهده داشتند. تغییرات
صورت گرفته در بانک مرکزی در نیمه دوم سال۸۶، تغییر سیاستهای این بانک و اعمال محدودیتهای بیشتری توسط این بانک در نظام بانکی را در بر داشت. یکی از این موارد، دخالتهای گسترده بانک
مرکزی در مدیریت تسهیلات اعطایی نظام بانکی بود به نحوی که بانک مرکزی نرخ سود سپرده گزاری از یک سو و نرخ و نوع سود تسهیلات را برای بانکها از سوی دیگر تعیین نمود. همچنین
سختگیریهای شدید بر روی اعطا تسهیلات آغاز شد. از نتایج این سیاستها موارد زیر است که بر بخش مسکن تاثیر سنگینی بجای گذاشت:
الف: ممنوعیت اعطا تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها. تنها تسهیلات خرید قابل استفاده،مصوب و قانونی وام ۱۸ میلیون تومان بانک مسکن می باشد که در قبال سپرده گذاری و حداقل یک سال بعد قابل دریافت است. محدودیتهای دیگری نیز در ارتباط با این وام وجود دارد که در اینجا از تشریح آن
صرفنظر میشود. سایر تسهیلات مانند تسهیلات به پزشکان و کارمندان بانکها که ممنوع نشده است، در عمل به درصد بسیار ناچیزی از خریداران تعلق میگیرد.
ب: کاهش شدید اعطا وام بع سایر بخشهای اقتصادی و حتی بازپس گیری تسهیلات، به نحوی که رشد نقدینگی در سه ماه اول سال۸۷ منفی و در شش ماه اول سال در ذحدصفر است. همچنین در
این سال شاهد ککمترین رشد نقدینگی در ۲۰ سال اخیرذهستیم که همه این رشد نیز در نیمه دوم سال اتفاق افتاده است .این امر تاثیر گذار ترین عامل در ایجاد رکود عمیق بخش مسکن و نیز کل
اقتصاد کشور بوده است. عدم اعطا وام به بخش مسکن و سایر بخشها توان خرید تقاضا سرمایه گذار و سوداگر را کاهش داده و سبب عقب انداختن تصمیم به خرید تقاظا مصرف کننده گردیده است.
اگر به مانده تسهیلات کل نظام بانکی نیز توجه شود ،آمار جالبی قابل اسنتتاج است. کل تسهیلات پرداختی نظام بانکی کشور در انتها سال۸۷ ،۱۶۳ هزار میلیارد تومان بوده است در این بین مانده تسهیلات اعطایی به بخش مسکن مجموعا ۴۳ هزار میلیارد تومان بوده است که نشان میدهد ۲۶% کل
تسهیلات نظام بانکی کشور به بخش مسکن اختصاص یافته است . این میزان تسهیلات هم بخش خرید و هم بخش ساخت را شامل میشود و از هم تفکیک نشده است.
ارائه وام خرید مسکن، در دوره رکود میتواند به کاهش دوره رکود و اثرات منفی آن منتهی شود سیاستهای پولی دولت و بانک مرکزی در این زمینه برای کاهش رکود بسیار تاثیر گذار است متاسفانه
بر خلاف سیاستهای رکود سال ۸۳ , این بار تمام عوامل در جهت تشدید رکود بوده اند و سیاستهای رسمی در راستای ایجاد رونق در عرضه( با تمرکز شدید بر روی مسکن مهر)،بدون رونق در تقاضا است.
سیاست ارائه تسهیلات به بخش مسکن توسط بانکها سیاست درستی است و در تمام دنیا رواج دارد.آنپه سبب میشود که ما در این تحلیل با بار منفی این موارد راذکرنماییم ، نوسانات شدید در این حوزه است در دوره ای تسهیلات بسیار ساده به بخش خرید مسکن داده میشود و حتی تسهیلات گسترده ارائه شده به سایر بخشها به این حوزه سرریز میشود و تورم بالایی را دراین بخش ایجاد می کند. به یکباره این سیاست تغییر ۱۸۰ درجه ای می کند و از ارائه هر گونه تسهیلات مستقیم و غیر مستقیم به این بخش جلوگیری می شود . این سیاست نیز ۴ سال ادامه دارد. در مباحث سرمایه گذاری و دینامیک سالم یک بخش، این تغییرات سیاستی شدید بدترین اثر را در کوتاه مدت و بلند مدت در کارکرد سالم یک بخش اقتصادی بر جای می گذارد.
تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن
سرمایه همواره به دنبال محلی مناسب برای کسب بازدهی میباشد.در صورت کاهش بازدهی دریک حوزه،باید جهت گیری سرمایه ها به سمت سایر بازارها باشد.براساس تجربه تاریخی نمیتوان رابطه معناداری در این فرضیه یافت.ولی باید منطقااین رابطه وجود داشته باشد.
سرمایه گذاری بخش خصوصی ایران در سایر حوزه ها(ارز-طلا-بورس)نسبت به بخش مسکن،بسیار کوچکتر است.بررسی های ترکیب نقدینگی نشان دهنده اینست که عموم مردم از ترکیب سپرده بانکی –مسکن برای سمایه گذاری استفاده نموده وپس اندازشان بین لین دو بخش در حال جابجایی است.بنابراین میتوان نتیجه گرفت که رکود در مسکن بیشتر سبب افزایش سپرده های طولانی مدت بانکی میشودتا مهاجرت مبالغ بزرگ بسمت بورس،طلا و غیره.از طرفی سرمایه گذاری در بازارهای ارز وطلا عموما کوتاه مدت وامکان خروج سرمایه بسیار راحت است.سرمایه گذاری در بورس توسط طبقه خاصی از جامعه وسرمایه گذاران حرفه ای صورت میگیرد.هریک ازاین بازارها استراتژی سرمایه گذاری وجامعه مخاطب خاص خود را دارندولی مسکن بصورت تاریخی توسط بخش بزرگی از جامعه،عامه سرمایه گذاران وافراد ریسک گریز بعنوان گزینه اصلی سرمایه گذاری بلندمدت در ایران شناخته میشود.تنها بنظر میرسدکه گروه سوداگر به جابجایی جدی سرمایه بین مسکن وسایر بازارها می پردازد.
تغییرات قیمت نهاده های تولید
همانطور که میدانیم زمین خود بخشی از بازار مسکن به شمار می آید.افزایش و کاهش قیمت آن درارتباط بارکود ورونق این بخش است.طبیعتا افزایش و کاهش قیمت آن بر روی قیمت تمام شده آپارتمان نیز تاثیر میگذارد.ولی قیمت آپارتمان بیشتر بر مبنای قیمت روز بازار (مکانیزم عرضه وتقاضا)تعیین میشودواز قیمت نهاده های تولید کمتر تاثیر می پذیرد.عموما در دوران رکود مسکن،رکود زمین از رکود آپارتمان بسیار شدیدتر است و کاهش قیمت آن نیز شدیدتر است.بطور کل تغییرات قیمت نهاده های تولید اثر چندانی بر تغییر قیمت خرید مسکن نداشته و فقط بدلیل تحمیل فشار مضاعف مالی بر دوش سازنده آثار روانی در حین ساخت به وی وارد می گردد که در دوران رونق فروش بدلیل بالا رفتن قیمت فروش ای اثر روانی نیز به خودبه خود مرتفع میگردد.
وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها
رشد اقتصادی کم،چالشهای سیاسی-اقتصادی،مشکلات بانکی مخصوصا در رابطه با مبادلات خارجی،کاهش سوددهی فعالیتهای تولیدی-صنعتی بدلیل مشکلات مربوط به خریدهای خارجی وثبات نرخ ارز در کنار رشد واردات،رکودجهانی،رکود نسبی در بازارداخلی،محدودیت ارائه تسهیلات توسط نظام بانکی وموارد متعدد دیگر از عللی هستندکه سوددهی اکثر فعالیت های اقتصادی رادرکشورکاهش داده است.این امر سبب کاهش کلی سرمایه گذاری وپس انداز شده استکه مسکن نیز به تبع آن از این امر تاثیر پذیرفته است.کاهش فعلی سوددهی فعالیت های اقتصادی،در کنار انتظار پایین سوددهی درآینده،سبب کاهش سرمایه گذاری بلند مدت توسط مردم میشود. در چنین دوره ای،سرمایه ی سرمایه گذار بسمت سرمایه گذاری در حوزه های کم ریسک تر وزود بازده تر مانند سپرده گذاری دربانک هدایت می شود.
تردید نسبت به آینده نرخ ارز
همچنین بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن کشور بخصوص در گروه سرمایه گذار وسوداگر،درخارج از کشور سرمایه گذاری دارندویا در این رابطه برنامه ریزی کرده اند.برای این گروه تغییرات نرخ ارز پارامتر مهمی محسوب میگردد.افزایش و نوسان شدید قیمت ارز در سالهای گذشته ووجود شکاف نسبتا دائمی بین نرخ ارز مدیریت شده دولتی وآزاددر حد ۱۰ الی۲۰درصدزنگ خطری برای این گروه محسوب میشود.افزایش قیمت ارز به معنای کاهش ارزش سرمایه گذاری ریالی صورت گرفته است.با توجه به ماهیت سرمایه گذاری در مسکن که میانمدت و بلندمدت است،پارامتر فوق یکی از مواردتاثیر گذار برای حضور کمرنگ تراین بخش در عرصه مسکن میباشد.
رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره
تقاضای سرمایه گذاری به بازده مسکن با هدف رهن و اجاره فوق العاده حساس است.میزان بازدهی اجاره در کنار میزان افزایش قینت سالانه مسکن،کل میزان بازدهی این گروه را از این فعالیت اقتصادی تشکیل میدهد.بازار رهن واجاره غیر متشکل از عرضه کنندگان ومتقاضیان متعدد است.به ایت ترتیب امکان تبانی بین عرضه کنندگان ومتقاضیان برای افزایش وکاهش قیمت غیر ممکن است.تنها عامل موثر بر قیمت در چنین بازاری میزان عرضه وتقاضای کل است.میزان اجاره بها بر خلاف قیمت رهن تابعی از قیمت مسکن نمی باشدبلکه تابعی از عرضه مسکن اجاره ای وتقاضا برای آنست.
آشنایی با شهرستان بندرعباس:
شهر بندرعباس مرکز استان در جنوب است. شهر بندرعباس در قرار دارد.و یکی از بنادر جنوب ایران است. بندرعباس اکنون بزرگترین بندر ایران واز نظر اقتصادی، نام پایتخت اقتصادی ایران را به خود اختصاص داده است. درتقسیم بندی منطقه ای ایران بندرعباس جزو منطقه جنوب محسوب می شود.فاصله بندرعباس تا تهران ۱۳۳۳ کیلومتر می باشد.
آب و هوای این شهر است. فصل در این شهر نزدیک ۹ ماه از سال ادامه دارد. دمای هوای شهر بندرعباس در گرم ترین روزها به ۴۴ درجه سانتیگراد و در سردترین روزها به ۴ درجه سانتیگراد نیز رسیده است.شهر بندرعباس در حاشیه جنوب ایران و سواحل شمالی خلیج فارس واقع شده است و به دلیل شرایط خاص جغرافیایی و استراتژیکی منطقه ای موجب بروز مهاجرت های گسترده طی دهه های قبل شده است.به طوری که جمعیت شهر بندرعباس در سال ۱۳۳۵ از ۱۷۷۱۰ نفر به ۳۷۹۵۱۳ در سال ۱۳۸۵ رسیده است(سرشماری نفوس و مسکن ۱۳۸۵).این بدان معناست که جمعیت شهر طی۴۰ سال گذشته با متوسط نرخ رشد۱/۷ درصد ۱۵ برابر شده است. مساحت محدوده شهر بندرعباس به دلیل نیاز گروه های تازه سکونت یافته و استقرار نهادها و مراکز ملی طی ۳ دهه گذشته از ۱۰۰۰ هکتار به بیش از ۵۰۰۰ هکتار رسیده است و گسترش ساختار کالبدی شهر به صورت خطی در امتداد ساحل بوده و از سمت شمال توسط ارتفاعات گنو و مناطق نامناسب محدود شده است.(موسوی ، ۱۳۹۱)
در حال حاضر شهر بندرعباس گسترش شرقی-غربی دارد یعنی به صورت خطی در حال گسترش است،اما این گسترش نیز به وسیله فرودگاه و بندرگاه که در دو طرف شهر قرار دارد،محدود می شود( مهندسین مشاور تدبیر،۱۳۸۹).
بندرعباس با دارا بودن مشخصه های کلان شهری از حیث اهمیت، در سطح منطقه و کل کشور با مسائل کالبدی متعددی روبرو است. یکی از مهمترین مسائل بافت فرسوده است که وسعتی معادل ۱۰۳۳ هکتار است. همچنین مسائل فرهنگی- اجتماعی و عدم تجانس در بافت های اجتماعی علاوه بر مسائل کالبدی بر این مساله دامن می زند.
۱- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس
خاستگاه اولیه شهر بندرعباس، به بندر کوچک جرون یا گامرون باز می گردد که در حدود سال های ۱۶۵۰ میلادی در غرب خور سیدکامل در حوالی محله قلعه شاهی یا پشت شهر فعلی شکل می گیرد. علیرغم دوره های شکوفایی و رونقی که بندرعباس در ادوار گذشته داشته است این شهر تا اوایل قرن حاضر عملاً شهر متروک و فراموش شده ای بود که به عنوان تبعیدگاه انتخاب شده بود. دوران رشد و توسعه شهر بندرعباس با پاگیری حکومت پهلوی در ابتدای قرن حاضر پس از دوران انزوای ۳۰۰ ساله و اهمیت یافتن استفاده از آب های آزاد، آغاز گردید. این رشد ابتدا به صورت بطنی و آرام شروع و در دو دهه اخیر شدت بسیار گرفته است.
۱-۱ تحولات کالبدی شهر بندرعباس
طی قرون اخیر رشد شهر بندرعباس به صورت آونگی بوده است به طوری که در ابتدا محله معروف به شهر قدیم شکل گرفته بعد از آن رشد شهر به سمت غرب این محله (امارت کلاه فرنگی که همان گمرک قدیمی بندرعباس میباشد) متمایل می گردد و بعد دوباره به سمت شرق و این روند بدین صورت ادامه پیدا می کند تا بندرعباس فعلی بدینگونه شکل می گیرد. پهنه ای که شهر بندرعباس هم اکنون در آن واقع شده است مساحتی حدود ۵۳۰۰ هکتار را دربر می گیرد که به صورت خطی در امتداد ساحل گسترش پیدا کرده است. ساختار خطی شهر بندرعباس را می توان متأثر از عوامل زیر دانست:
محدودیت رشد جنوبی شهر به دلیل همجواری با خلیج فارس
محدودیت رشد شمالی شهر به دلیل وجود ارتفاعات و اراضی نامساعد جهت اسکان(دامنه های ارتفاعات گنو)
الگوی استقرار شبکه ها و معابر عبور و مرور
وجود مراکز متعدد دولتی در شهر (نظیر مراکز نظامی، اداری، سیاسی و اقتصادی) که عموماً حاشیه ساحل را اشغال کرده اند.
همانطور که در قبل نیزعنوان شد کالبد شهر بندرعباس در طول ۳۰ سال اخیر شاهد تغییرات بسیار گسترده ای بوده است. این تغییرات سبب شکل گیری دو ساخت قدیمی و جدید در شهر شده است. در مرکز شهر ساخت قدیمی و سنتی شهر متناسب با وضعیت اقلیمی شهر مشاهده می شود، در حالی که پس از دوران پهلوی و ورود مدرنیته به ایران و گسترش آن در زمان پهلوی دوم، ساخت و سازهای جدید با معماری غیربومی در شهر شکل گرفته است. این تغییرات، علاوه بر تغییر بافت بومی شهر بر ساختار فضایی آن نیز تأثیر غیرقابل انکاری گذاشته است.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
از ویژگی های ساختار فضایی شهر می توان به موارد زیر اشاره کرد:
عدم سازمان یافتگی فضایی پهنه های سکونت و فعالیت
عدم وجود دسترسی های شمالی- جنوبی قوی
دوری سکونت گاه های غیررسمی از مراکز فعالیت اصلی شهر
محدودیت رشد افقی شهر به دلیل وجود فرودگاه بین المللی و اسکله باهنر و نیروی دریایی
وجود اراضی رها شده و بافت گسسته شهری
اشغال فضاهای حاشیه خلیج فارس توسط سازمان ها و ارگان های دولتی مانندنیروهای دریایی وهوایی
توسعه خطی شهر
گرایش توسعه ای به سمت شمال
علاوه بر آن، تحولات اقتصادی سریع در شهر بندرعباس و گسترش بی رویه آن در دهه های اخیر موجب به وجود آمدن محلات حاشیه ای واسکان غیررسمی در شهر شده است، به طوری که این مناطق مانند کمربندی، از جنوب غربی شهر به سمت شمال و سپس به سمت جنوب شرقی شهر گسترش یافته اند و هسته مرکزی شهر را دربر گرفته اند.
در طرح ساختاری راهبردی بندرعباس بر اساس پیشنهادهای طرح و نوع عملکرد غالب و اجزای کاربری زمین، انواع پهنه های مشخص شده در الگوی توسعه شهر بندرعباس به چهار پهنه عمده تفکیک شده است که عبارتند از:
پهنه مسکونی
پهنه تجاری- خدماتی
پهنه سبز و باز و گردشگری
پهنه تولیدی- کارگاهی.
شکل ۲- نقشه بندرعباس
۲-۱ تحولات جمعیتی شهر بندرعباس
شهر بندرعباس در سال ۱۳۸۵ حدود ۲۷ درصد جمعیت استان هرمزگان و ۵۷ درصد جمعیت مناطق شهری آن را دربر داشته است. این شهر طی سال های ۶۵-۱۳۳۵ با رشد شدید جمعیت (۶/۷ درصد) مواجه بوده و طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ به رشدی معادل ۲/۳ درصد رسیده است. رشد جمعیت طی سال های ۸۹-۱۳۴۵ برابر ۹/۵ درصد است. بر این اساس این شهر یکی از بالاترین نرخ رشدها را در سطح ملی داراست. همچنین جمعیت شهر بندرعباس حدود ۷ برابر دومین شهر پرجمعیت استان (میناب) میباشد. (حلاجی ، ۱۳۹۱)
جدول شماره ۱ : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس
| سال |
۱۳۴۵ |
۱۳۵۵ |
۱۳۶۵ |
۱۳۷۵ |
۱۳۸۵ |
۱۳۸۹ |
| جمعیت |
۳۴۶۲۷ |
۸۷۹۸۱ |
۲۰۱۶۴۲ |
۲۷۳۵۷۸ |
۳۷۹۳۰۱ |
۴۲۱۹۵۵ |
| خانوار |
۷۲۱۴ |
۱۸۷۲۴ |
۳۹۰۶۸ |
۵۲۸۴۹ |
۸۹۳۱۷ |
۱۰۰۴۶۵ |
| بُعد خانوار |
۸/۴ |
۷/۴ |
۲/۵ |
۲/۵ |
۲/۴ |
۲/۴ |
| میزان رشد |
۸/۹ |
۶/۸ |
۱/۳ |
۳/۳ |
۷/۲ |
| میانگین رشد کل دوره |
۹/۵ |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
مأخذ: سرشماری های نفوس و مسکن سال های ۱۳۴۵ تا ۱۳۸۵ و محاسبات و برآورد مهندسین مشاور پردازش
۳-۱ بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس
مسأله مهاجرت، محوری ترین مسأله تحولات اجتماعی و جمعیتی شهر بندرعباس محسوب می شود. این مسأله دگرگونی های زیربنایی در ساختار اجتماعی، اقتصادی، کالبدی،فرهنگی و زیست محیطی شهر را به دنبال داشته است. از این رو پرداختن به مسأله الگوی مهاجرت به سوی شهر بندرعباس نیازمند انجام مطالعات عمیقی است که از چارچوب طرح توانمندسازی سکونت گاه های غیررسمی خارج است، اگرچه رشد و گسترش سکونت گاه های غیررسمی شاید بتواند معلول فرایند پیش گفته باشد.
بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس طی سال های ۸۵-۱۳۳۵ نشان می دهد که این شهر به دلیل مواجه شدن با بحران های متعدد و تکان های اقتصادی وارده با تحولات زیربنایی اجتماعی، جمعیتی، اقتصادی و کالبدی دست وپنجه نرم کرده است بطوری که مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس از سایر استان های کشور بوده و پدیده ای فرامنطقه ای است.
بحران آب و تداوم خشکسالی در استان نیز از دیگر علل عمده مهاجرت های درون استانی طی سال های متعدد به شمار می رود. وجود ساحل و بنادر در شهر و ساحلی بودن بندرعباس، موقعیت سوق الجیشی، سرمایه گذاری های کلان اقتصادی و فرصت های شغلی ناشی از آنها، از اصلی ترین عوامل مهاجرت پذیری از سایر استان ها به شهر بندرعباس بوده است.
بررسی روند تحولات جمعیتی حاکی از آن است که از سال ۱۳۳۵ روند مهاجرت پذیری شهر بندرعباس بالا بوده است. مطالعات آماری نشان دهنده اینست که درصد مهاجرت به شهر بندرعباس در دهه های مختلف متفاوت بوده ولی در هرصورت از ۷/۷۵ درصد طی سال های ۴۵-۱۳۳۵ به ۷/۷۰ درصد در طی سال های ۵۵-۱۳۴۵ رسیده است. این تحولات در سال های اخیر نشان می دهد که از سال ۱۳۷۵ نسبت به سال ۱۳۸۵ روند مهاجرت مجدداً رو به افزایش نهاده است. چنانکه در سال ۱۳۸۵ نرخ مهاجرت ۶/۲۱ درصد نسبت به جمعیت کل شهر مشاهده می شود. (اللهیاری ، ۱۳۸۹)
جدول شماره ۲: روند مهاجرت در شهر بندرعباس
| شهر بندرعباس |
۱۳۳۵ |
۱۳۴۵ |
۱۳۵۵ |
۱۳۶۵ |
۱۳۷۵ |
۱۳۸۵ |
| بندرعباس |
۱۷۷۱۰ |
۳۴۶۲۷ |
۸۷۹۸۱ |
۲۰۱۶۴۲ |
۲۷۳۵۷۸ |
۳۷۹۳۰۱ |
| نرخ رشد |
– |
۹/۶ |
۸/۹ |
۶/۸ |
۱/۳ |
۳/۳ |
| جمعیت مهاجر |
– |
۲۶۲۱۵ |
۶۲۱۸۷ |
– |
۴۶۰۴۵ |
۸۲۰۰۹ |
| نسبت جمعیت مهاجر |
– |
۷/۷۵ |
۷/۷۰ |
– |
۸/۱۶ |
۶/۲۱ |
مأخذ: مرکز آمار ایران، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۸۵-۱۳۴۵
۴-۱-بررسی و یژگی های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس
یکی از مهم ترین ویژگی های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس ترکیب جنسی مهاجران است. بررسی نسبت جنسی در بین مهاجران سال های ۸۵-۱۳۷۵ نشان می دهد که از مجموع ۸۲۰۰۹ نفر جمعیت کل مهاجرین، تعداد ۴۵۸۸۰ نفر را مردان (۹/۵۵ درصد) و تعداد ۳۶۱۲۹ نفر را زنان (۱/۴۴ درصد) تشکیل می دهند. بر این اساس نسبت جنسی مردان به زنان در بین مهاجرین رقم ۱۲۷ درصد را نشان می دهد که از گرایش مردگزینی (تک خانواری- تک نفره) در بین آنها حکایت می کند.
مباحث ذکر شده در مطالب قبلی چشم انداز کلی از روند مهاجرت و ویژگی های اجتماعی آنها در شهر بندرعباس را به تصویر می کشد، اما روند مهاجرت و تحلیل مرتبط با آن در مطالعات طرح های پیشین و بالاخص طرح های فرادست می تواند از وضعیت مهاجرت در سال های گذشته و تغییرات الگوی آن نسبت به وضع کنونی شهر را روشن تر سازد. از این جهت در ادامه به الگوهای غالب بر روند مهاجرت در شهر بندرعباس به مهم ترین نکات به صورت اختصار اشاره می شود.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
نتایج حاصل از طرح های فرادست پیرامون مهاجرت به شهر بندرعباس حاکی از آن است که:
بر اساس مطالعات طرح جامع (مهندسین مشاور شارستان، ۱۳۶۲) اکثر متولدین شهر بندرعباس در منطقه ۲، مهاجرین روستاهای بخش مرکزی شهرستان بندرعباس در منطقه ۴ و اکثر متولدین استان های دیگر در منطقه ۳ گرد آمده اند. کمتر از ۴۰ درصد مهاجرین ساکن در منطقه ۳ قصد اقامت دائم را دارند. اکثر این مهاجرین افرادی هستند که به دلیل مشاغل اداری یا تجاری و… موقتاً به این شهر آمده اند و بافت و سیمای شهری غیربومی آنان را جذب کرده است و چه بسا که خود آنان به وجود آورنده این بافت باشند.
جدول شماره ۳: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج گانه در زمستان ۱۳۶۲
| محل تولد |
منطقه ۱ |
منطقه ۲ |
منطقه ۳ |
منطقه ۴ |
منطقه ۵ |
کل شهر |
| شهر بندرعباس |
۳۷/۵۸ |
۳۱/۶۰ |
۷۳/۳۳ |
۱۲/۵۲ |
۴۱/۶۳ |
۶۲/۵۱ |
| روستاهای اطراف بندرعباس |
۶۰/۳ |
۴۹/۱۴ |
۹۹/۴ |
۹۸/۳۸ |
۶۳/۱۴ |
۶۷/۱۴ |
| بخش های خمیر، جاسک، حاجی آباد |
۴۴/۱ |
۹۴/۰ |
۶۱/۲ |
– |
۲۲/۱ |
۳۲/۱ |
| شهرستان میناب |
۸۸/۲ |
۳۱/۳ |
۳۸/۲ |
۶۳/۷ |
۲۲/۱ |
۵۷/۳ |
| شهرستان قشم |
۷۲/۰ |
۷۹/۰ |
۲۴/۰ |
– |
– |
۴۶/۰ |
| شهرستان بندرلنگه |
۱۶/۲ |
۴۷/۰ |
– |
– |
– |
-۴۰/۰ |
| دیگر استان ها |
۷۸/۲۸ |
۶۹/۱۹ |
۸۲/۵۵ |
۲۷/۱ |
۵۱/۱۹ |
۶۹/۲۷ |
| خارج از کشور |
۱۶/۲ |
– |
۲۴/۰ |
– |
– |
۲۶/۰ |
| جمع |
۱۰۰ |
۱۰۰ |
۱۰۰ |
۱۰۰ |
۱۰۰ |
۱۰۰ |
مأخذ: نمونه گیری مهندسین مشاور شارستان، ۱۳۶۲
در طرح مطالعات توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای بندرعباس (پیشاهنگان آمایش، ۱۳۸۳) در خصوص روند مهاجرت و حرکات مکانی در ناحیه بندرعباس، اذعان می دارد که طی سال های ۷۵-۱۳۶۵ برابر ۹۱۱۶۰ نفر وارد ناحیه بندرعباس شده اند که حدود ۶۷درصد از مهاجرین در مناطق شهری ساکن شده اند. همچنین نتایج این طرح نشان دهنده اینست که بیشتر مهاجران به شهر بندرعباس را مهاجران برون استانی و سپس داخل استانی تشکیل می دهند.
همینطور، مهاجرت های صورت گرفته ازاستانهای دیگرو مناطق بزرگ جمعیتی در شهر بندرعباس متمرکز گردیده اندکه پدیده ای فرامنطقه ای است؛ در مقابل شهرستان های کوچک تر استان ومناطق روستایی این ناحیه با پدیده درونی و داخلی مهاجرت و جابجایی مواجه بوده است. (حلاجی ، ۱۳۹۱)
نتایج تحقیقات میدانی طرح توانمندسازی غیررسمی شهر بندرعباس (مهندسین مشاور ساپ، ۱۳۸۲) نیز نشان می دهد که سرعت فزاینده جمعیت پذیری و فقدان ابزار و سیاست های لازم جهت اسکان مطلوب جمعیت، موجب بروز ناهنجاری های گسترده در نظام کالبدی و اجتماعی و ایجاد اجتماعات نابسامان شهری شده است. ترکیب جمعیت برای سال های ۱۳۵۵ و ۱۳۶۵ و ۱۳۷۵ نشان دهنده نسبت بالای مردان به زنان در سن کاری است که به بندرعباس مهاجرت کرده اند. سهم استان هرمزگان در فرستادن مهاجر به شهر بندرعباس افزایش پیدا کرده است. دیگر استان های مهاجرفرست، استان های همسایه نظیر بوشهر، فارس، کرمان و یزد هستند و کمترین سهم، متعلق به استان های شمال غربی ایران هستند. (مرتضوی ، ۱۳۸۸)
نکته ی مهمی در طرح راهبردی- ساختاری شهر بندرعباس (مهندسین مشاور شارمند، ۱۳۸۴) تأکید شده وآن اینست که در شهر بندرعباس طی سال های ۷۵-۱۳۶۵ شکل مهاجرت ها از مهاجرت های فردی به خانوادگی تغییر کرده است. علاوه بر این به موج جدید مهاجران در طی سال های منتهی به تهیه طرح (۱۳۸۴) اشاره می کند که اغلب آنها از روستاهای استان وارد شهر شده و محلات حاشیه ای شهر را دچار بحران اسکان کرده اند. به این ترتیب اسکان غیررسمی به یکباره سطح وسیعی از شهر را دربر گرفته است این در حالیست که نتایج سرشماری ۱۳۸۵، نشان از وجود ۸۰ درصد از مهاجرین برون استانی دارد.
الگوی مهاجرت، نیاز به تولید واحدهای مسکونی را افزایش داده است که این نیاز منجر به رشد واحدهای غیررسمی وغیراستاندارد شده است. از آنجا که مهاجرین عمدتاً کم درآمد و فاقد تخصص بوده اند، تقاضای مؤثر برای مسکن وجود نداشته است. این به معنی افزایش تعداد خانواده های کم
درآمد شهر است. علاوه بر این مهاجرین داخل استانی و نسل دوم مهاجرین برون استانی جزء گروه های تملک کننده اراضی حاشیه شهر محسوب می شوند که ترجیح می دهند به دلیل فقدان نظارت های
کامل و نهادی شده دولتی، جهت اسکان خود، به شکلی کاملاً سازمان نیافته و مغایر با اصول شهرسازی اقدام به ساخت و سازهای غیررسمی در شهر می کنند.
گروه های جدید مهاجر را می توان در دو دسته جای داد:
گروه های متخصص که به صورت موقت به شهر وارد می شود و عموماً بعد از طی زمان محدودی مجدداً شهر را ترک می کنند.
گروه های مهاجر و جویای کار (بومی و یا غیربومی) که عمدتاً با انگیزه کسب درآمد و ایجاد یک زندگی باثبات اقتصادی به عرصه شهر وارد می شود.
در تأثیر این وضعیت بر مسأله مسکن می توان گفت: هر دو گروه مهاجر، بار مضاعفی را بر بازار مسکن شهر وارد می کنند که بازار رسمی از پاسخگویی منطقی به آن عاجز است. نتیجه قطعی این ناتوانی،
گسترش محدوده های اسکان غیررسمی و نابسامان شهری است که بر اساس آخرین برآوردها حدود ۲۰ درصد از مساحت شهر (حدود ۲۲۰۰ هکتار) را بخود اختصاص می دهد. جمعیت ساکن در این
سکونت گاه ها حدود ۱۳۵ هزار نفر برآورد شده اند که قریب ۲۵ تا ۳۰ هزار خانوار را تشکیل می دهد.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
بررسی روند مهاجرت حاکی از آن است که ورود مهاجرین و ایجاد فرصت های شغلی که نیازمند حضور افراد متخصص و کارآمد است به پیدایش محلات جدید با هویت اجتماعی نو منجر شده است. در ابتدا این محلات، توسط نهادها و ارگان های دولتی در حواشی بافت مرکزی شهر احداث می شوند ولی با افزایش روند مهاجرت و واگذاری اراضی توسط سازمان های مسئول، همچون سازمان زمین شهری سابق، به احداث محلات جدیدی منجر می شود که به دلیل سکونت افراد با درآمد بالا، منجر به تشدید شکاف بین محلات فقیرنشین و محلات جدید می شود و بدین سبب شهر به تلفیقی از محلات کهنه و نو تبدیل می گردد. در این بین مهاجران کم درآمدی که عمدتاً منشاء روستایی دارند، جذب سکونت گاه های غیررسمی و حاشیه ای شهر شده اند.
بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان های کشور طی سال های ۸۵-۱۳۷۵
بررسی مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ نشان می دهد که اغلب مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس برون استانی بوده (حدود ۸۰ درصد) و ۲۰ درصد نیز از درون استان هرمزگان صورت گرفته است. در حالی که این روند در طی سال های ۷۵-۱۳۶۵ برابر ۴/۶۵ بوده است. یعنی حدود ۴/۶۵ درصد مهاجرین برون استانی و مابقی مهاجرین بومی بوده اند. در سال های ۸۵-۱۳۷۵ بیش ترین میزان مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس از استان فارس با ۵/۱۵ درصد، استان کرمان ۵/۹ درصد، استان تهران با ۳/۸ درصد و استان گیلان با ۵/۵ درصد به خود اختصاص داده اند.
جدول شماره۴ : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال های ۸۵-۱۳۷۵
| مبدأ مهاجرت |
بندرعباس |
استان هرمزگان |
| تعداد |
درصد |
تعداد |
درصد |
| کل کشور |
۶۳/۷۸ |
۰/۱۰۰ |
۱۵۶۱۸۰ |
۰/۱۰۰ |
| استان مرکزی |
۳۴۳ |
۴/۰ |
۷۷۸ |
۵/۰ |
| استان گیلان |
۴۲۹۵ |
۵/۵ |
۵۹۸۳ |
۸/۳ |
| استان مازندران |
۱۴۶۵ |
۹/۱ |
۳۲۴۶ |
۱/۲ |
| استان آذربایجان شرقی |
۱۵۵۳ |
۰/۲ |
۲۶۳۷ |
۷/۱ |
| استان آذربایجان غربی |
۵۲۲ |
۷/۰ |
۹۳۱ |
۶/۰ |
| استان کرمانشاه |
۲۲۱۴ |
۸/۲ |
۲۸۶۵ |
۸/۱ |
| استان خوزستان |
۳۶۳۸ |
۷/۴ |
۵۶۲۶ |
۶/۳ |
| استان فارس |
۱۲۱۲۷ |
۵/۱۵ |
۲۲۱۱۴ |
۲/۱۴ |
| استان کرمان |
۷۳۹۶ |
۵/۹ |
۱۵۸۷۵ |
۲/۱۰ |
| استان خراسان رضوی |
۲۱۵۱ |
۸/۲ |
۳۶۴۳ |
۳/۲ |
| استان اصفهان |
۳۰۷۶ |
۹/۳ |
۵۰۷۴ |
۲/۳ |
| استان سیستان وبلوچستان |
۲۰۵۳ |
۶/۲ |
۵۱۹۸ |
۳/۳ |
| استان کردستان |
۳۶۰ |
۵/۰ |
۶۵۸ |
۴/۰ |
| استان همدان |
۱۲۲۳ |
۶/۱ |
۱۷۱۱ |
۱/۱ |
| استان چهارمحال وبختیاری |
۵۷۰ |
۷/۰ |
۱۰۳۴ |
۷/۰ |
| استان لرستان |
۱۳۵۱ |
۷/۱ |
۲۱۷۵ |
۴/۱ |
| استان ایلام |
۶۵۹ |
۸/۰ |
۸۳۲ |
۵/۰ |
| استان کهکیلویه وبویراحمد |
۴۷۶ |
۶/۰ |
۱۱۲۶ |
۷/۰ |
| استان بوشهر |
۱۵۱۲ |
۹/۱ |
۲۷۷۱ |
۸/۱ |
| استان زنجان |
۸۹ |
۱/۰ |
۱۹۸ |
۱/۰ |
| استان سمنان |
۱۷۳ |
۲/۰ |
۲۷۱ |
۲/۰ |
| استان یزد |
۱۹۲۸ |
۵/۲ |
۲۹۱۱ |
۹/۱ |
| استان هرمزگان |
۱۴۸۴۳ |
۰/۱۹ |
۴۰۱۰۹ |
۷/۲۵ |
| استان تهران |
۶۴۸۳ |
۳/۸ |
۱۳۰۲۷ |
۳/۸ |
| استان اردبیل |
۶۰۴ |
۸/۰ |
۱۰۶۷ |
۷/۰ |
| استان قم |
۱۱۵ |
۱/۰ |
۵۱۱ |
۳/۰ |
| استان قزوین |
۳۶۷ |
۵/۰ |
۴۹۰ |
۳/۰ |
| استان گلستان |
۵۰۶ |
۶/۰ |
۱۱۷۵ |
۸/۰ |
| استان خراسان شمالی |
۳۹۰ |
۵/۰ |
۴۴۰ |
۳/۰ |
| استان خراسان جنوبی |
۱۴۰ |
۲/۰ |
۲۸۵ |
۲/۰ |
| خارج از کشور |
۴۱۳۲ |
۳/۵ |
۸۷۵۷ |
۶/۵ |
| اظهار نشده |
۱۲۹۳ |
۷/۱ |
۲۶۴۰ |
۷/۱ |
مأخذ: مرکز آمار ایران، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۸۵-۱۳۷۵ محاسبات مهندسین مشاورتدبیر
نقشه بندرعباس
۵-۱-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان های استان هرمزگان طی سال های ۸۵-۱۳۷۵
نتایج حاصل از سرشماری مرکز آمار در سال ۱۳۸۵ نشان می دهد که بیش تر مهاجران وارد شده از استان هرمزگان مربوط به شهرستان میناب (۳۰ درصد) بوده اند. به این ترتیب شهرستان میناب مهاجرفرست ترین شهرستان این استان به شهر بندرعباس به شمار می رود. پس از آن شهرستان رودان با ۵/۲۲ درصد و شهرستان حاجی آباد با ۲/۲۰ درصد مهاجرفرست ترین شهرستان های استان هرمزگان به شهر بندرعباس بوده اند.
جدول شماره ۵ : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال های ۸۵-۱۳۷۵
| شهرستان های استان هرمزگان |
تعداد مهاجران وارد شده به شهر بندرعباس |
نسبت مهاجران
(درصد) |
| شهرستان ابوموسی |
۹۸ |
۷/۰ |
| شهرستان بندرلنگه |
۱۱۴۲ |
۷/۷ |
| شهرستان قشم |
۱۳۰۲ |
۸/۸ |
| شهرستان میناب |
۴۴۴۹ |
۰/۳۰ |
| شهرستان رودان |
۴۴۶ |
۵/۲۲ |
| شهرستان حاجی آباد |
۳۳۴۴ |
۲/۲۰ |
| شهرستان بستک |
۲۹۹۸ |
۵/۳ |
| شهرستان خمیر |
۳۲۵ |
۲/۲ |
| شهرستان گاوبندی |
۲۱۸ |
۵/۱ |
| جمع کل |
۱۴۸۴۳ |
۱۰۰ |
نقشه بندرعباس
۶-۱ پیش بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح ۱۴۰۵
شهر بندرعباس از شهرهای مهاجرپذیر کشور است. چشم انداز آتی مهاجرت در این شهر از پیچیدگی هایی برخوردار است که نیازمند در نظر گرفتن شرایط و زمینه های اقتصادی، زیربنایی،
اجتماعی و اقتصادی است. بخصوص این که چون مهاجرین به شهر بندرعباس اقشار اجتماعی و اقتصادی مختلفی را شامل می شود، زمینه های رشد ناهمگون برای شهر بندرعباس رابه وجود آورده
است.همچنین بخشی از مهاجرین به شهر بندرعباس را اقشار کم درآمد و عمدتاً با خاستگاه درون استانی تشکیل می دهد که به هدف سکونت در محلات غیررسمی به این شهرمهاجرت می کنند.
چشم انداز آتی نیازمند برآورد تقریبی جمعیتی است که ممکن است به دلیل وجود زمینه های مستعدسکونت، جذب سکونت گاه های غیررسمی شهر شوند. لذا برای هرگونه مداخله برنامه ریزی شده، برآورد جمعیت مهاجر و جمعیتی که به دلایل اقتصادی و اجتماعی ساکن محلات غیررسمی شهر
می شوند، ضرورت دارد. به این منظور ابتدا به برآورد جمعیت و میزان مهاجرت در سال های آتی و افق طرح پرداخته شده و سپس با روش های اقتصادی به برآورد جمعیت دهک های پایین درآمدی اقدام
شده است تا میزان افراد و مهاجرین مستعد سکونت در محلات غیررسمی برآورد شود.(محمودیان ، ۱۳۸۹)
در پیش بینی جمعیت شهر بندرعباس به بررسی روند تحولات مهاجرت طی سال های گذشته، وضعیت شاخص های حیاتی در شهر بندرعباس، محاسبه نرخ رشد طبیعی و پیش بینی های جمعیتی در افق
طرح در طرح های فرادست پرداخته شده است. در ادامه هر یک از این متغیرهای اشاره شده مورد بررسی قرار می گیرد.
۷-۱ بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس
همانطور که در بخش مطالعات مهاجرتی به آن اشاره شد، تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس نشان می دهد که در سال ۱۳۳۵ روند مهاجرپذیری در این شهر بالا بوده است. اگرچه باید اشاره کرد که این روند حالت نزولی داشته و از ۷/۷۵ درصد طی سال های ۴۵-۱۳۳۵ به ۶/۲۱ درصد طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ کاهش یافته است. نتایج حاصل از مطالعات طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی نشان می دهد که میزان رشد طبیعی جمعیت در شهرستان بندرعباس در سال ۱۳۸۵، برابر با ۱۵ نفر در هر هزار نفر، و رشد واقعی جمعیت نیز برابر با ۲۹ نفر در هر هزار نفر بوده است. به این ترتیب خالص مهاجرت که از تفاضل این دو به دست می آید، در شهرستان بندرعباس طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ حدود۸/۱۴ درصد بوده است.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
جدول شماره ۶ : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال های ۸۵-۱۳۷۵
| شهرستان |
رشد طبیعی جمعیت (در هزار نفر) |
رشد واقعی (در هزار نفر) |
خالص مهاجرت (در هزار نفر) |
| بندرعباس |
۱۵ |
۲۹ |
۸/۱۴ |
مأخذ: طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی، ۱۳۸۷
میزان خام موالید (CBR) در نقاط شهری شهرستان بندرعباس برابر با ۷/۱۹ کودک زنده متولد شده در هزار نفر و میزان خام مرگ و میر (CDR) آن برابر ۷/۴ نفر در هزار نفر بوده است. به این ترتیب رشد طبیعی جمعیت در نقاط شهری شهرستان بندرعباس برابر با ۱۵ نفر در هر هزار نفر بوده است.
جدول شماره ۷ : شاخص های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال ۱۳۸۵
| شاخص ها |
واحد |
میزان |
رشد طبیعی جمعیت
(در هزار نفر) |
| میزان خام موالید (CBR) |
تعداد تولد در هر هزار نفر |
۷/۱۹ |
۱۵ |
| میزان مرگ و میر (CDR) |
تعداد فوت در هر هزار نفر |
۷/۴ |
مأخذ: طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی، ۱۳۸۷، ص ۶۱
۸-۱-پیش بینی جمعیت در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی
طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی از دیگر طرح هایی است که به پیش بینی جمعیت در افق طرح پرداخته است. این طرح برای پیش بینی جمعیت در مناطق شهری شهرستان های سواحلی جنوب کشور، جمعیت پایه در سرشماری ۱۳۸۵ را ملاک عمل قرار داده است. بعلاوه برآوردهای سال های ۱۴۰۵-۱۳۹۰ در مقاطع پنج ساله از این طریق به دست آمده است. با بهره گرفتن از میزان های رشد طبیعی دوره سال های آینده که از این طریق برای مناطق شهری شهرستان ها به دست آمده، میزان رشد طبیعی هر شهرستان برای کلیه مراکز شهری تعمیم داده شده است، ولی برای میزان های خالص مهاجرت هر شهر از میزان های اختصاصی آن شهر در فاصله دو سرشماری ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۵ با اعمال ضریب تغییرات تا افق ۱۴۰۵ استفاده شده است. برای میزان های مهاجرت هر یک از شهرها از این فرضیه کلی استفاده شده که در صورت وجود مهاجرت مثبت تا ۱۳۸۵ برای تغییرات آن تا سال ۱۴۰۵ فرض شده که به تدریج میزان های مهاجرت کاسته شده و در افق ۱۴۰۵ به صفر می رسد.(میلادی ، ۱۳۹۰)
بر این اساس جمعیت پیش بینی شده این طرح برای شهرستان بندرعباس معادل ۵۹۴۰۷۶ نفر و برای شهر بندرعباس معادل ۵۸۶۹۱۶ نفر بوده است. بنابراین نرخ رشد جمعیت شهر بندرعباس در طی سال های افق طرح حدود ۲/۲ درصد در نظر گرفته شده است.
جدول شماره ۸ : پیش بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق ۱۴۰۵ در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی
| عنوان |
۱۳۸۵ |
۱۴۰۵ |
| شهرستان بندرعباس |
۳۸۳۲۰۰ |
۵۹۴۰۷۶ |
| شهر بندرعباس |
۳۷۹۳۰۱ |
۵۸۶۹۱۶ |
مأخذ: طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی، مهندسین مشاور مأب، ۱۳۸۷ و محاسبات مهندسین مشاور پردازش
۹-۱-پیش بینی جمعیت در افق طرح جامع مسکن استان هرمزگان
طرح جامع مسکن استان هرمزگان به بررسی و پیش بینی جمعیت شهرستان های استان اقدام کرده است. بر اساس نتایج طرح فوق پیش بینی شده است که جمعیت نقاط شهری شهرستان بندرعباس در سال های ۱۳۹۰، ۱۳۹۵ و ۱۴۰۰ برابر با ۴۵۳۰۱۷ نفر، ۵۳۰۰۷۹ نفر و ۶۱۲۰۲۰ نفر خواهد شد. متوسط رشد سالانه جمعیت نقاط شهری بندرعباس طی دوره های ۹۰-۱۳۸۵، ۹۵-۱۳۹۰ و ۱۴۰۰-۱۳۹۵ به ترتیب برابر ۳/۳ درصد، ۱۹/۳ درصد و ۹۱/۲ درصد خواهد بود.
۱۰-۱ پیش بینی و برآورد مهاجرت در طی سال های آتی
برای پیش بینی و برآورد میزان مهاجرت نیاز است که نرخ رشد جمعیت در افق طرح را از نرخ رشد طبیعی جمعیت طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ در شهر بندرعباس کم کرده و به این ترتیب خالص مهاجرت در افق طرح را به دست آورد. در طرح های گذشته جمعیت پیش بینی شده در طرح های فرادست همواره کمتر از جمعیت واقعی شهر بندرعباس بوده است.
این پدیده به این معنی است که میزان مهاجرپذیری شهر بندرعباس در طی سال های گذشته همواره بالاتر از پیش بینی های صورت گرفته بوده است. در اینجا با در نظر گرفتن گزینه های مطرح شده برای جمعیت افق بندرعباس بیش ترین میزان برآورده شده که متعلق به گزینه حد بالا در طرح آمایش استان است، مورد توجه قرار گرفته است. جمعیت برآورده شده در گزینه فوق برای شهر بندرعباس برابر ۶۵۱۹۰۰ نفر است.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
جدول شماره ۹ : گزینه های پیش بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح های فرادست
| گزینه های پیش بینی جمعیت |
جمعیت سال ۱۳۸۵ (هزار نفر) |
سال افق طرح |
جمعیت افق طرح (هزار نفر) |
نرخ رشد واقعی (درصد) |
| گزینه (حد بالا) طرح آمایش استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۹/۶۵۱ |
۷/۲ |
| گزینه (حد پایین) طرح آمایش استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۲/۶۲۵ |
۵/۲ |
| طرح مدیریت یکپارچه مناطق ساحلی |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۹/۵۸۶ |
۲/۲ |
| طرح جامع مسکن استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۰ |
۶۱۲ |
۴/۲ |
مأخذ: محاسبات مهندسین مشاور پردازش
بررسی های صورت گرفته توسط این مهندسین مشاور رقم جمعیت شهر بندرعباس در افق ۱۴۰۵ در حدود ۶۵۲ هزار نفر را (که توسط طرح آمایش استان برآورد شده است) به واقعیت نزدیک تر نشان می دهد زیرا موج مهاجرت اگرچه در گذشته روند فزاینده ای داشته ولی این روند نمی تواند به صورت خطی به رشد خود ادامه دهد.
از سوی دیگر نمی تواند به صورت ایده آلی نیز کاهش یابد. نرخ رشد گزینه حد بالا در طرح آمایش استان برابر ۷/۲ درصد است. از تفاضل نرخ رشد واقعی جمعیت طی سال های ۱۳۸۵-۱۴۰۵، (۷/۲ درصد) و نرخ رشد طبیعی جمعیت طی سال های ۸۵-۱۳۷۵، (۵/۱ درصد) می توان میزان جمعیت مهاجر به شهر بندرعباس را بر اساس مطالعات طرح های فرادست به دست آورد.
بر این اساس میزان نرخ رشد جمعیت مهاجر برابر با ۲/۱ درصد خواهد بود که این رقم خالص مهاجرت در سال های افق طرح به شمار می رود. بنابراین میزان جمعیت افزوده شده در طی سال های ۱۴۰۵-۱۳۸۵ به شهر بندرعباس با لحاظ کردن جمعیت افق طرح (۶۵۲ هزار نفر) برابر ۲۷۳ هزار نفر خواهد بود که از این تعداد ۱۲۲ هزار نفر ناشی از خالص مهاجرت و ۱۵۱ هزار نفر ناشی از رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) خواهد بود. (میلادی ، ۱۳۹۰)
جدول شماره ۱۰ : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح ۱۴۰۵
| شهر بندرعباس |
جمعیت ۱۳۸۵ |
جمعیت افزوده شده |
جمعیت ۱۴۰۵ |
| رشد طبیعی |
خالص مهاجرت |
رشد واقعی |
| جمعیت افزوده شده در طی سال های افق طرح (هزار نفر) |
۳۷۹ |
۱۵۱ |
۱۲۲ |
۲۷۳ |
۶۵۲ |
| نرخ رشد (درصد) |
– |
۵/۱ |
۲/۱ |
۷/۲ |
– |
مأخذ: محاسبات مهندسین مشاور پردازش
۲- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس
یکی از موارد مورد بررسی در مطالعات اقتصادی ساختار اشتغال و نیروی انسانی در شهر بندرعباس است. بر اساس مطالعات صورت گرفته، از کل جمعیت ۲۷۳۵۷۸ نفری ساکن شهر بندرعباس در سال ۱۳۷۵ تعداد ۲۰۲۸۳۵ نفر از سنی معادل با بیش از ۱۰ سال برخوردار بوده اند که به صورت بالقوه می توانند بازده اقتصادی داشته باشند اما از این تعداد ۶۴۲۳۳ نفرشان شاغل یا بیکار در جستجوی کار بوده و فعال اقتصادی محسوب می شده اند لذا ملاحظه می گردد که کمتر از یک سوم کل جمعیت یا به بیان دقیق تر ۷/۳۱ درصد کل جمعیت ۱۰ ساله و بیش تر ساکن شهر از نظر اقتصادی فعال بوده اند.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
نرخ بیکاری جمعیت شهر ۸/۶ درصد محاسبه شده است که در قیاس با کل کشور و بسیاری از سایر نقاط شهری کشور از وضعیت مطلوب تری برخوردار است. از شاخص های مهم دیگر در زمینه اشتغال بار تکفل واقعی است. شاخص بار تکفل در سال ۱۳۷۵ برابر ۶/۳ نفر به دست آمده است که رقم بالایی است و بیانگر این مطلب است که فشار اقتصادی قابل توجهی بر عهده سرپرستان خانوارها می باشد و عملاً امکان پس انداز را از خانواده ها سلب می کند.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
جدول شماره ۱۱: پاره ای از شاخص های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری
| شرح |
۱۳۴۵ |
۱۳۵۵ |
۱۳۶۵ |
۱۳۷۵ |
۱۳۸۵ |
| کل جمعیت |
۲۴۶۲۷ |
۸۷۹۸۱ |
۲۰۱۶۴۲ |
۲۷۳۵۷۸ |
۳۷۹۳۰۱ |
| جمعیت ۱۰ ساله و بیش تر |
۲۳۲۹۶ |
۶۱۷۹۱ |
۱۲۴۶۲۲ |
۲۰۲۸۳۵ |
۳۱۵۸۱۹ |
| جمعیت فعال اقتصادی |
۹۲۶۵ |
۲۶۶۷۱ |
۴۹۳۲۹ |
۶۲۴۳۳ |
۱۳۱۲۳۹ |
| جمعیت شاغل ۱۰ ساله و |
۸۵۲۴ |
۲۵۳۵۳ |
۴۱۶۳۱ |
۵۹۸۴۰ |
۱۱۷۷۰۱ |
| نسبت اشتغال (درصد) |
۶/۲۴ |
۸/۲۸ |
۶/۲۰ |
۹/۲۱ |
۹۷/۳۰ |
| درصد میزان فعالیت |
۸/۳۹ |
۲/۴۳ |
۶/۳۹ |
۷/۳۱ |
۵۳/۳۴ |
| نرخ بیکاری |
۸ |
۹/۴ |
۶/۱۵ |
۸/۶ |
۳۱/۱۰ |
| بار تکفل واقعی |
۱/۳ |
۵/۲ |
۸/۳ |
۶/۳ |
۲۲/۳ |
۱-۲ وضعیت اقتصادی و الگوی مسکن
بررسی روند مالکیت در شهر بندرعباس نشان می دهدکه طی سال های ۸۵-۷۵ نرخ مالکیت کاهش و نرخ اجاره نشینی افزایش یافته که نشان از افزایش مهاجرت افراد غیربومی و مهاجرت شغلی ساکنان
دارد. هم چنین نرخ اجاره نشینی در طبقات درآمدی بالا نشان دهنده اسکان موقت در استان و غیربومی بودن این طبقات درآمدی است.
۲-۲ پراکندگی قیمت املاک مسکونی در شهر بندرعباس
به منظور بررسی قیمت زمین و مسکن در شهر بندرعباس با منطقه بندی کل شهر و مراجعه مستقیم به مشاوران املاک در هر منطقه قیمت املاک تجاری و مسکونی و قیمت اجاره آنها به همراه برخی ویژگی های هر واحد مسکونی از قبیل (متراژ، قدمت، تعداد اتاق، موقعیت و…) برداشت شده است.
بر اساس نقشه های تحلیلی، بیش ترین قیمت فروش و اجاره املاک مسکونی مربوط به پهنه شرقی شهر و منطقه گلشهر است که خود دارای دو بخش جنوبی و شمالی می باشد. محدوده قیمت فروش
املاک مسکونی در این منطقه در حدود یک ونیم تا دومیلیون تومان است که حداکثر قیمت متوسط املاک در شهر بندرعباس است.
پس از این پهنه بالاترین قیمت فروش املاک مسکونی مربوط به پهنه های مرکزی اطراف بازار و مرکز تجاری شهر همچون سه راه برق ومحله اوزیها است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این پهنه در حدود یک میلیون تایک میلیون و دویست هزار تومان بوده است. کمترین قیمت املاک مسکونی در
شهر بندرعباس نیز مربوط به اراضی شمال شرقی شهر و توحیدشهر است که متوسط قیمتی در حدود هر مترمربع ۸۰۰ هزار تومان را دارا بوده اند.
در مورد وضعیت قیمت اجاره نیز پراکندگی قیمت واحدها تقریباً مشابه پراکندگی قیمت واحدهای مسکونی است با این تفاوت که مرزبندی پهنه های با قیمت اجاره بالا و محلات غیررسمی مشخص تر و جذاب تر هستند. این مسأله به دلیل پایین تر بودن ارزش و کیفیت سکونت در این محلات است.
۳-۲ شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس
روند مهاجرپذیری شهر بندرعباس از سال ۱۳۳۵ همواره بالا بوده است. بررسی مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس طی سال های ۸۵-۱۳۷۵ نشان می دهد که اغلب مهاجرت های صورت گرفته به شهر بندرعباس (حدود ۸۰ درصد) برون استانی بوده و حدود ۲۰ درصد نیز از درون استان هرمزگان
صورت گرفته است. در میان مهاجرت های برون استانی، بیش ترین سهم مربوط به استان های فارس (۵/۱۵ درصد)، کرمان (۵/۹ درصد)، تهران (۳/۸ درصد) و استان گیلان (۵/۵ درصد) بوده است.
بالا بودن میزان مهاجرپذیری به شهر بندرعباس، نیاز به واحدهای مسکونی را در شهر افزایش داده و
منجر به رشد واحدهای غیررسمی شده است. چنان که حدود ۲۳ درصد شهر بندرعباس را محلات غیررسمی به خود اختصاص داده اند. همچنین این محلات ۱/۳ درصد جمعیت شهر بندرعباس را در اختیار دارند.
توزیع شاخص تراکم ناخالص جمعیتی شهر بندرعباس در سال ۱۳۸۵ نشان می دهد که سکونت گاه های غیررسمی دارای شاخص های تراکمی بیش تری در مقایسه با سایر مناطق هستند. چنانکه میانگین تراکم ناخالص جمعیتی در محلات غیررسمی (۵/۹۰ نفر در هکتار) بیش تر از میزان آن در شهر
بندرعباس (۵۶ نفر در هکتار) است. بعلاوه میزان تراکم نفر و خانوار در واحد مسکونی در شهر بندرعباس حدود ۷/۴ نفر و ۱/۱ خانوار در واحد مسکونی بوده است.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
هم چنین شهر بندرعباس در مقایسه با سطح ملی از بُعد خانوار (۲/۴ نفر) بالاتری برخوردار است اما در مقایسه با میانگین استان (۶/۴ نفر) از بُعد خانوار پایین تری برخوردار است. این تفاوت ناشی از غلبه
الگوی سکونت روستایی در سطح استان است. سکونت گاه های غیررسمی شهر بندرعباس به دلایل اجتماعی و جمعیتی از بُعد خانوار بالاتری برخوردارند.
جدول شماره ۱۲ : شاخص تراکم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال ۱۳۸۵
| عنوان محله |
جمعیت (نفر) |
مساحت (هکتار) |
تراکم ناخالص جمعیت(نفردرهکتار) |
| ایسینی |
۲۷۰۵۶ |
۱۸۲۸۹ |
۹/۱۴۷ |
| چاهستانی ها |
۱۳۴۵۸ |
۲۵/۱۰۲ |
۶/۱۳۱ |
| نایبند |
۱۲۴۷۴ |
۴۴/۱۱۰ |
۹/۱۱۲ |
| نخل ناخدا |
۱۱۸۷۵ |
۱۹۸۸۳ |
۷/۵۹ |
| سورو |
۸۸۷۴ |
۳۱/۱۷۸ |
۸/۴۹ |
| شهرک دوهزار |
۷۸۵۵ |
۳۸/۸۵ |
۹۲ |
| چهارصد دستگاه |
۷۱۵۴ |
۸۷/۶۳ |
۱۱۲ |
| شهرک توحید |
۶۸۳۴ |
۶۶/۷۳ |
۹/۳۳ |
| بهشت زهرا |
۶۴۵۰ |
۳۴/۴۳ |
۸/۱۴۸ |
| ششصد دستگاه |
۵۹۴۶ |
۹۳/۳۷ |
۷/۱۵۶ |
| خواجه عطا |
۴۸۶۶ |
۹۲/۵۵ |
۸۷ |
| پشت شهر |
۴۳۳۰ |
۰۷/۳۴ |
۱/۱۲۷ |
| جمع سکونت گاه های غیررسمی |
۱۱۷۱۷۳ |
۱۱۶۷ |
۹۱ |
| شهر بندرعباس |
۳۷۹۳۰۱ |
۵۵۰۰ |
۵۶ |
مأخذ: مرکز آمار ایران، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۸۵ و محاسبات مهندسین مشاور پردازش.
بررسی میانگین باسوادی در سال ۱۳۸۵ در شهر بندرعباس، بیانگر تفاوت وضعیت باسوادی بین نواحی مختلف شهر است. چنان که باسوادی کل در سال ۱۳۸۵ در پهنه های شمالی، مرکزی و غربی شهر نسبت به سایر پهنه ها کمتر است. هم چنین از نظر توزیع جغرافیایی بالاترین میزان بی سوادی زنان
شهر بندرعباس در پهنه های پراکنده مرکزی و جنوبی شامل محدوده محلات چاهستانی ها، خواجه عطا، پشت شهر و نخل ناخدا دیده می شود.
مطالعه شهر بندرعباس از منظر توزیع امکانات، نشان دهنده تمرکز امکانات مختلف (آموزشی، فرهنگی و بهداشتی- درمانی) در این شهر است. بررسی وضع امکانات فرهنگی در سطح استان هرمزگان و شهر
بندرعباس نمایانگر توزیع نابرابر آنها در سطح استان است به طوری که بخش اعظم امکانات فرهنگی در شهرهای بزرگ به ویژه شهر بندرعباس واقع شده است. به طور مثال، استان هرمزگان حدود ۱/۱
درصد از کل سینماهای کشور را در خود جای داده که همه این سینماها در شهر بندرعباس واقع شده اند.
بیش از نیمی از مؤسسات درمانی- بهداشتی استان هرمزگان (۶/۵۲ درصد) در شهر بندرعباس واقع شده اند. شهر بندرعباس حدود ۵/۴۵ درصد از مراکز درمانی استان را در خود جای داده است که سهم نقاط شهری آن از مراکز بهداشتی و درمانی استان برابر با ۴/۶۲ درصد و سهم نقاط روستایی حدود ۵/۲۴ درصد بوده است. این امر نشانگر محرومیت مناطق روستایی در برخورداری از این نوع امکانات است. (میلادی ، ۱۳۹۰)
نتایج حاصل از بررسی تحلیل عاملی جهت سنجش میزان توسعه یافتگی اجتماعی- اقتصادی در سطح شهر بندرعباس نشان می دهد که پهنه های شمال غربی (محدوده محلات بهشت زهرا، شهرک دوهزار و ایسینی)، پهنه های شمال شرقی (شرق شهرک توحید) و پهنه های جنوب شرقی (محله نخل ناخدا) و پهنه جنوبی (محدوده محلات نایبند و پشت شهر) از کمترین میزان توسعه یافتگی اجتماعی- اقتصادی برخوردارند. اکثر ساکنین این محلات از اقشار آسیب پذیر و فرودست به شمار می روند که از روستاهای استان هرمزگان و سایر استان های همجوار به این شهر مهاجرت کرده اند.
جدول شماره ۱۳ : گزینه های پیش بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح های فرادست
| گزینه های پیش بینی جمعیت در طرح های فرادست |
جمعیت سال ۱۳۸۵ (هزار نفر) |
سال افق طرح |
جمعیت افق طرح (هزار نفر) |
نرخ رشد واقعی (درصد) |
| گزینه (حد بالا) طرح آزمایش استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۹/۶۵۱ |
۷/۲ |
| گزینه (حد پایین) طرح آزمایش استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۲/۶۲۵ |
۵/۲ |
| طرح مدیریت یکپارچه مناطق ساحلی |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۵ |
۹/۵۸۶ |
۲/۲ |
| طرح جامع مسکن استان |
۲/۳۸۳ |
۱۴۰۰ |
۶۱۲ |
۴/۲ |
مأخذ: محاسبات مهندسین مشاور پردازش
بررسی های صورت گرفته توسط این مهندسین مشاور رقم جمعیت شهر بندرعباس در افق ۱۴۰۵ در حدود ۶۵۲ هزار نفر را (که توسط طرح آزمایش استان برآورد شده است) به واقعیت نزدیک تر نشان می دهد زیرا موج مهاجرت اگرچه در گذشته روند فزاینده ای داشته ولی این روند نمی تواند به صورت خطی به رشد خود ادامه دهد. از سوی دیگر نمی تواند به صورت ایده آلی نیز کاهش یابد. نرخ رشد گزینه حد بالا در طرح آزمایش استان برابر ۷/۲ درصد است.
جدول شماره ۱۴ : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح ۱۴۰۵
| شهر بندرعباس |
جمعیت ۱۳۸۵ (هزار نفر) |
جمعیت افزوده شده |
جمعیت ۱۴۰۵ (هزار نفر) |
رشد
طبیعی |
خالص مهاجرت |
رشد
واقعی |
| جمعیت افزوده شده در طی سال های افق طرح (هزار نفر) |
۳۷۹ |
۱۵۱ |
۱۲۲ |
۲۷۳ |
۶۵۲ |
| نرخ رشد (درصد) |
– |
۵/۱ |
۲/۱ |
۷/۲ |
– |
مأخذ: محاسبات مهندسین مشاور پردازش
به منظور پیش بینی جمعیت ساکن در افق سال ۱۴۰۵ از روش سناریوسازی بهره گرفته شده است. بدین منظور در ابتدا شاخص ها و پارامترهایی که بر روی خط فقر و رفاه اجتماعی ساکنان تأثیر دارد در وضع موجود اندازه گیری شده است. دو شاخص رشد درآمد بر اساس تولید ناخالص استان (GDP) و شکاف درآمدی اندازه گیری شده اند.
بر این اساس در صورتی که روند کنونی از بهبود نسبی در سناریوی دوم برخوردار باشد تعداد دهک های زیر خط فقر و ساکن در سکونت گاه ها به سه دهک کاهش و بنابراین با توجه به سهم جمعیتی هر دهک ۲۳ درصد جمعیت جزء این سه دهک خواهند بود. هم چنین در حالت خوشبینانه و بهبود بسیار خوب وضعیت اقتصادی خانوارها با فرض قرار گرفتن دو دهک در این گروه، ۱۶ درصد کل جمعیت پیش بینی شده ساکن این محلات خواهند بود. (مرتضوی ، ۱۳۸۸)
جدول شماره ۱۵: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه بندی و معابر پیشنهادی شارمند
| محلات |
پهنه |
شبکه درونی |
شبکه بیرونی |
| شهرک توحید |
R21 |
مسکونی عام تراکم متوسط حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۸۰ درصد |
|
شریانی درجه یک |
| S22 |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی منطقه |
| G11 |
فضای سبز |
| چاهستانی ها |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک |
| S12 |
محورهای کار و فعالیت |
| S31 |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی شهری و فراشهری با غلبه فضای باز و سبز |
| ایسینی |
R21 |
مسکونی عام تراکم متوسط حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۸۰ درصد |
شریانی درجه دو
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک |
| S11 |
محورهای کار و فعالیت |
| S12 |
محورهای کار و فعالیت |
| S21 |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی شهری و فراشهری |
| M11 |
مختلط مسکونی خدماتی |
| شهرک ۲۰۰۰ |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
شریانی درجه یک
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک
شریانی درجه ۲
جمع و پخش کننده |
| R21 |
مسکونی عام تراکم متوسط حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۸۰ درصد |
| S21 |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی شهری و فراشهری |
| S۳۱ |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی شهری و فراشهری با غلبه فضای باز و سبز |
| G11 |
فضای سبز |
| بهشت زهرا |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
شریانی درجه یک
جمع و پخش کننده |
|
| R21 |
مسکونی عام تراکم متوسط حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۸۰ درصد |
| R31 |
گستره ها و مراکز خدماتی در مقیاس عملکردی شهری و فراشهری با غلبه فضای باز و سبز |
| R32 |
گستره ها و مراکز خدماتی با عملکرد منطقه ای و زیر منطقه ای با غلبه فضای باز و سبز |
| ششصد دستگاه |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
شریانی درجه یک
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک |
| S32 |
گستره ها و مراکز خدماتی با عملکرد منطقه ای و زیر منطقه ای با غلبه فضای باز و سبز |
| M22 |
مختلط مسکونی خدماتی |
| G11 |
فضای سبز |
| چهارصد دستگاه |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
شریانی درجه دو
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک
شریانی درجه دو
جمع و پخش کننده |
| R22 |
مسکونی عام تراکم متوسط حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۲۰۰ درصد |
| M11 |
مختلط مسکونی خدماتی |
| M22 |
مختلط مسکونی خدماتی |
| سورو |
R11 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۰۰ درصد |
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه دو |
| R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
| S21 |
گستره ها و مراکز خدماتی با عملکردی شهری و فراشهری |
| S23 |
گستره ها و مراکز خدماتی |
| S31 |
گستره ها و مراکز خدماتی با عملکرد منطقه ای و زیر منطقه ای با غلبه فضای باز و سبز |
| G11 |
فضای سبز |
| G31 |
پهنه های گردشگری و اوقات فراغت |
| پشت شهر |
R11 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۰۰ درصد |
شریانی درجه دو |
شریانی درجه دو |
| S11 |
محورهای کار و فعالیت |
| S12 |
محورهای کار و فعالیت |
| G31 |
پهنه های گردشگری و اوقات فراغت |
| خواجه عطا |
M21 |
مختلط مسکونی خدماتی |
شریانی درجه دو |
شریانی درجه دو |
| S12 |
محورهای کار و فعالیت |
| G31 |
پهنه های گردشگری و اوقات فراغت |
| نایبند |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
|
شریانی درجه یک
شریانی درجه دو |
| S12 |
محورهای کار و فعالیت |
| S21 |
گستره ها و مراکز خدماتی با عملکردی شهری و فراشهری |
| G31 |
پهنه های گردشگری و اوقات فراغت |
| نخل ناخدا |
R12 |
مسکونی عام تراکم کم حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۱۲۰ درصد |
شریانی درجه دو
جمع و پخش کننده |
شریانی درجه یک
شریانی درجه دو
جمع و پخش کننده |
در برخی از محلات همچون ایسینی، شهرک ۲۰۰۰، پشت شهر و… خیابان های شریانی از میان بافت مسکونی محله می گذرد.عبور این خیابان ها از میان محله علاوه بر کاهش امنیت ساکنین، باعث ایجاد گسستگی در بافت مسکونی شده و محله هویت خود را از دست می دهد.علاوه بر آن در نظام پهنه بندی
پیشنهادی در برخی از محلات همچون نایبند و سورو، در قسمتی از بافت محله که کاربرد مسکونی دارد، پهنه گردشگری و اوقات فراغت پیشنهاد شده است. با توجه به بافت مسکونی این نواحی، اجرای
چنین پهنه بندی نیاز به جابجایی تعداد کثیری از ساکنان محلات دارد و ممکن است مشکلات بسیاری را برای این ساکنین به همراه داشته باشد. (حلاجی ، ۱۳۹۱)
۴-۲ جمع بندی و استخراج دیدگاه طرح های فرادست در ارتباط با اسکان کم درآمدها در شهر بندرعباس
به طور کلی طرح های فرادست در دو سطح کلان و خرد دارای نگرش های متفاوت با هم هستند. به این ترتیب مهم ترین دیدگاه ها و نگرش های طرح های فرادست بشرح زیر است:
۱-۴-۲ جمع بندی نگرش های سطح کلان و میانی
سیاست گذاری های کلان منطقه ای و ملی با تعریف نقش ها و کارکردهای چندگانه و گسترده برای شهر بندرعباس به نوعی این شهر را به عنوان مهم ترین بندر در سواحل جنوب کشور مطرح ساخته است. این امر به طور مستقیم و غیرمستقیم منجر به توسعه همه جانبه این شهر خواهد شد و هجوم جمعیت از تبعات اولیه اینگونه توسعه شهری می باشد. با توجه به موقعیت ویژه شهر بندرعباس، این سیاست گذاری ها در سطح ملی و فراملی دور از انتظار نمی نماید اما به منظور کاهش آثار نامطلوب اینگونه توسعه شهری همسویی سیاست های کلان و محلی از ملزومات ابتدایی است و انتظار می رود همسو با اتفاقات توسعه ای بزرگ در سطح منطقه ای و ملی و حتی فراملی تمهیداتی در سطوح خردنیز پیش بینی شود. به نظر می رسد جای خالی این نوع نگرش همچون اغلب برنامه ها و طرح های کلان کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
بر اساس نتایج به دست آمده جایگاه شهر بندرعباس در طرح های فرادست از سه دیدگاه کالبدی، اقتصادی و اجتماعی- جمعیتی در سطح کلان مورد توجه و تأکید واقع شده است که به نوعی توسعه هرچه بیشتر شهر را به دنبال خواهد داشت.(مهدوی ، ۱۳۸۸)
فضایی- کالبدی:
موقعیت ویژه و منحصر به فرد ساحلی، مرزی (استراتژیک)، بندری و…
نقش خدماتی با عملکرد منطقه ای و فرامنطقه ای
توسعه های کالبدی پیرامونی شهر بندرعباس
اقتصادی:
نقش تجاری- بازرگانی
مرکز اول کشور به لحاظ واردات و صادرات
شیلات و ماهیگیری
نقش صنعتی
گسترش کارکرد گردشگری
اجتماعی- جمعیتی:
تأکید تعادل بخشی جمعیتی و پراکندگی متناسب جمعیت در سطح منطقه (شهر بندرعباس و نقاط پیرامونی)
توجه به مهاجرت های وسیع شکل گرفته به شهر بندرعباس
تأثیر نگرش های کلان برنامه ریزی در خصوص شهر بندرعباس به نوعی محرک جذب جمعیت، مهاجرت های درون و برون استانی است و در صورت عدم وجود تمهیدات مدیریتی و برنامه ریزی می تواند زمینه های شکل گیری سکونت گاه های غیررسمی جدید و گسترش سکونت گاه های غیررسمی موجود را به دنبال داشته باشد. مهم ترین دلایلی که این نگرش های کلان می توانند بسترساز اسکان غیررسمی باشند به شرح زیر هستند:
ایجاد فرصت های شغلی گسترده و متنوع با توجه به تقویت نقش فرامنطقه ای، ملی و بین المللی شهر بندرعباس
ارتقای نقش فرامنطقه ای، ملی و بین المللی شهر بندرعباس به دلیل موقعیت ویژه و استراتژیک ارتباطی (زمینی، هوایی، دریایی، ریلی و…)
ضعف نظام مدیریتی و ساختار اجرایی قوانین نسبت به نحوه ساماندهی و برنامه ریزی اسکان غیررسمی شکل گرفته در شهر (خدمات دهی، فرصت های اشتغال رسمی و…) (مرتضوی ، ۱۳۸۸)
۲-۴-۲ جمع بندی سطح خرد
به نظر می رسد تبعات نامطلوب توسعه های گسترده شهر بندرعباس در سطح محلی بیشتر احساس شده و مدیریت بخش محلی به طور جدی تر درگیر بوده است. مهم ترین موضوعاتی که شهر بندرعباس در دهه های اخیر با آن مواجه شده است، مهاجرت روزافزون به شهر بندرعباس (ورود بیش از ۸۰۰۰۰ نفر به شهر در دهه اخیر) و توسعه اسکان غیررسمی بوده است (سکونت ۳۱% جمعیت شهر بندرعباس در سکونت گاه های غیررسمی شهر) که به تبع آن تمهیداتی نیز در این زمینه اندیشیده شده و در طرح های سطح محلی نیز به آن پرداخته شده که در بخش طرح های فرادست به تفصیل مورد بررسی
قرار گرفته اند. به نوعی در سطح خرد برنامه ریزی اقداماتی در راستای کنترل گسترش سکونت گاه های غیررسمی و ساماندهی اسکان غیررسمی صورت پذیرفته است که مهم ترین آنها به شرح زیر است:
تأکید بر ایجاد تعادل فضایی در سطح منطقه با توسعه مراکز زیست کوچک پیرامونی (شهرهای کوچک، روستاها و…) با هدف کاهش میزان مهاجرت به شهر بندرعباس
تأکید بر استفاده از پتانسیل های مردمی و محلی
برنامه های مختص خانوارهای کم درآمد (تأمین مسکن، ایجاد اشتغال و…)
علیرغم دیدگاه های مثبتی که مطرح شده اند، راهکارهایی که در حال حاضر در سطح محلی برای اسکان غیررسمی شهر بندرعباس مطرح اند، عبارتنداز:
حذف اسکان غیررسمی و انتقال ساکنین این مناطق به مناطق دیگر شهر
جلوگیری از روندهای مهاجرتی روزافزون به شهر
در حالی که امروزه ثابت شده است حذف اسکان غیررسمی و انتقال ساکنین آن نه تنها به حل این مسأله کمک نمی کند بلکه عملاً مکانیزم آن را پیچیده تر و حل این مسأله را مشکل تر می کند مگر در مواردی که خطرات جدی ساکنین را تهدید می کند. و بحث جلوگیری از مهاجرت نیز با توجه به
سیاست گذاری های کلانی که هم چنان بر توسعه و گسترش شهر بندرعباس تأکید دارند عملی و اجرایی نخواهد بود و حل این مسأله در گروی وارد شدن نظام برنامه ریزی محلی خصوصاً مدیریت
شهری با شیوه های مدیریتی و اجرایی کارآمد و چندبعدی (ایجاد فرصت های اشتغال، خدمات رسانی، تأمین مسکن کم درآمدها و…) خواهد بود.
سوابق و پیشینه تحقیق:
جعفری صمیمی و همکاران (۱۳۸۶) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران پرداخته اند.هدف این مقاله، بررسی اثر برخی متغیرهای کلان اقتصادی بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران است. در این راستا، از مدل اقتصاد کلانی استفاده شد که دارای پایه های اقتصاد خردی است و در آن از متغیرهای درآمد سرانه خانوار، شاخص قیمت سهام، شاخص قیمت خدمات ساختمانی، تعداد ساختمان های تکمیل شده، حجم پول و نرخ تورم، به عنوان متغیرهای توضیحی برای متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن استفاده گردید. برآورد مدل با بهره گرفتن از داده های فصلی سال های ۱۳۸۴-۱۳۷۳ اقتصاد ایران و با به کارگیری مدل خودتوضیح با وقفه های گسترده انجام شد. همچنین به منظور بررسی سرعت تعدیل مدل پویا به مدل بلندمدت، الگوی تصحیح خطا نیز برآورد گردید. نتایج حاصل از تخمین بیانگر این واقعیت است که متغیرهای کلان اقتصادی از قدرت توضیح دهندگی خوبی برای تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران برخوردارند. علاوه بر این، علامت ضرایب برآورد شده، مطابق انتظار تئوری است.
عسگری و الماسی (۱۳۹۰) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور به روش داده های تابلویی (طی سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۵) پرداخته اند. در این پژوهش نویسندگان اعتقاد دارند که نوسان قیمت مسکن طی ۱۵ سال گذشته در کل کشور و در سطح استان ها، چشم گیر بوده است. در این مقاله عوامل موثر بر سطح قیمت مسکن (بلندمدت) و نوسان های آن (کوتاه مدت) در بین استان های کشور طی دوره زمانی ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۵ مورد بررسی قرار گرفته است. برای این منظور از روش داده های ترکیبی (تابلویی) استفاده شده است. نتیجه تحلیل ها نشان می دهد که در کوتاه مدت شاخص قیمت بازار اوراق بهادار (بورس)، سطح عمومی قیمت ها در دوره قبل، قیمت زمین، هزینه ساخت، قیمت نفت، مقدار سرمایه گذاری بخش خصوصی، مخارج خانوار، نرخ سود وام های بانکی مهم ترین عوامل در تعیین نوسانات قیمت مسکن به شمار می روند. در بلندمدت نیز قیمت های مسکن در دوره های قبل، تعداد خانوار، شاخص بازار اوراق بهادار (بورس)، مخارج خانوار، قیمت طلا و زمین و نظیر این ها عوامل تعیین کننده سطح قیمت مسکن هستند. یافته دیگر این که در تعیین قیمت مسکن و نوسانات آن، به ترتیب قیمت زمین، سطح عمومی قیمت های دوره قبل، نرخ سود وام های بانکی و قیمت نفت بیشترین اثر را داشته اند.
خیابانی (۱۳۸۱) در چارچوب مدل ARDL در دوره سالهای ۷۱-۸۳ نشان داد که در بلند مدت حجم پول ,تولید ناخالص داخلی , نرخ ارز واقعی و شاخص قیمت سهام از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن در ایران است ضریب نرخ بهره نیز در معادله قیمت مسکن منفی و برابر ۰٫۴۶ است که مویدبیماری هلندی و افزایش قیمت کالاهای مبادله ناپذیر به دنبال کاهش نرخ ارز واقعی است .
خلیلی عراقی و موسوی (۱۳۷۹) نشان دادند کشش عرضه مسکن نسبت به قیمت ان برابر ۴ است باتوجه به مقدار بالای این کشش به طور نسبی محققان بیان میکنند که مشکل اصلی رکود بازار مسکن ناشی از کمبود تقاضای موثر است همچنین این مطالعه نشان داد که حساسیت سرمایه گذاری در مسکن نسبت به اعتبارات تزریقی سیستم بانکی برابر ۰٫۱۴ است این مقدار اندک نشان میدهد میزان اعتبارات بانکی و به تبع ان نرخ این تسهیلات در تصمیمات سرمایه گذاران این بخش نقش مهمی ندارد .
قلی زاده و کمیاب (۱۳۸۷) در چارجوب مدل ARDL در دوره ۷۱- ۸۵ به بررسی اثر سیاست پولی در قیمت مسکن پرداختند نتایج این مطالعه نشان داد سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب قیمت مسکن میشود و نرخ سود و نرخ ارز اثر منفی در قیمت مسکن دارد.
وارثی و موسوی (۱۳۸۹) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن با بهره گرفتن از مدل هدانیک قیمت (مورد مطالعه: منطقه سه شهر یزد)پرداخته اند. هدف از این مقاله بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه سه شهر یزد است. روش پژوهش “توصیفی و تحلیلی” است. یافته ها نشان می دهد مساحت زمین و مساحت زیر بنا و تعداد طبقات از مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر یزد شناخته شده اند. به طوری که به ازای افزایش یک درصد در مساحت زمین و مساحت زیر بنا به ترتیب ۰٫۴۹ و ۰٫۳۸ در قیمت مسکن تغییر ایجاد می شود. تخمین برخی از عوامل مانند قدمت ساختمان، افزایش فاصله از مرکز شهر و خیابان اصلی تاثیر منفی در قیمت مسکن داشته اند و موجب کاهش قیمت مسکن شده اند.
آرام و قنبری در پژوهشی به بررسی عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن درایران (۱۳۷۰ تا ۱۳۸۹) پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه ی اخیریکی ازچالشهای اساسی بازارمسکن واقتصادکشوربوده است،به طوریکه دریکدوره افزایش قابل ملاحظه درقیمت مسکن به وجودآمده ودردوره ای دیگرکاهش ویاثبات نسبتاًزیادوفراگیربرقیمت مسکن حاکم خواهدبودکه به تبع آن تحولات قابل ملاحظه ای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد پدیدار میشود. عوامل تأثیرگذاربرقیمت مسکن به دودسته عوامل خردوعوامل کلان قابل تقسیم است،که بایدنقش آنهارادرتغییرات قیمت مسکن موردتوجه کافی قرارداد.
دراینمطالعه بااستفاده ازدادههای فصلی طی سالهای (۱۳۷۰ تا ۱۳۸۹) در ایران و با بهره گیری از روش های خودتوضیح برداری(ARDL) و ECM به برآورد عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن پرداخته میشود. بدین منظورازمتغیرهای نرخ بهره واقعی،نرخ رشدنقدینگی،شاخص قیمت سهام،نرخ ارزواقعی وتولیدناخالص داخلی بعنوان عوامل تاثیرگذار بر حباب قیمت مسکن استفاده میشود. همچنین نسبت قیمت به اجاره بعنوان شاخصی برای اندازه گیری حباب قیمت مسکن بکارمیرود. نتایج نشان دهنده میزان اثرگذاری عوامل بنیادی وغیربنیادی (متغیرهای اقتصادکلان وسیاستهای پولی)،برروی حباب قیمت مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت میباشند.
همتا و همکاران (۱۳۸۹) در پژوهشی با بکارگیری متدلوژی پویایی سیستم در بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن شهر تهران پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که افزایش بسیار شدید و کم سابقه قیمت و اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر، خانواده های متوسط و کم درآمد و به ویژه مستاجران را تحت فشار معیشتی سخت و بعضا غیرقابل تحملی قرار داده و چاره جویی و سیاستگذاری فوری و موثر مسوولان را ضروری ساخته است.افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به حدی رسیده است که برای یک خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا ۵۰۰ هزار تومان درماه) ، سیصد ماه
معادل ۲۵ سال طول می کشد تا یک آپارتمان متوسط در منطقه متوسط این شهر (۷۵ متری از قرار متری ۲ میلیون تومان) خریداری کند. معیار جهانی این شاخص، ۵ سال است.افزایش شدید قیمت و
اجاره مسکن از یکسو برخی خانواده های کم درآمد را تحت فشار شدید روانی معیشتی قرارداده وچه بساازدواج های بسیاری رابه تاخیرانداخته است،وازسوی دیگر،ثروت صاحبان املاک وبخصوص
بورسبازان زمین ومسکن رابه شدت افزایش داده و شکاف درآمدی و طبقاتی موجود را عمیق تر کرده است.برای شناخت و تحلیل علل
